Dopo il record di vendite del 2022, quest’anno il mercato immobiliare residenziale rischia un crollo delle compravendite.
L’attuale mercato immobiliare italiano si trova in una situazione di asset price bubble con concreto rischio di scoppio. In realtà per alcuni la bolla speculativa sta già esplodendo. I dati sulle compravendite immobiliari, i mutui ipotecari e i contratti di affitto, mostrano uno scenario preoccupante.
Mercato immobiliare residenziale, vendite a picco nel 2023 del 15%
Secondo Nomisma, la diminuzione del volume d’affari sulle compravendite per il 2023 potrebbe raggiungere i 18 miliardi di euro. Il calo delle transazioni di compravendita del mercato residenziale alla fine del 2023 potrebbe essere vicino al 15%, rispetto ai livelli record del 2022. Solo lo scorso anno il totale delle compravendite ha superato i 123 miliardi di euro.
Prezzi delle case in corsa per i prossimi 3 anni ma non ovunque
Cosa sta frenando gli italiani dall’acquisto di un immobile? Sicuramente l’aumento dei prezzi. Le vendite di case diminuiranno drasticamente quest’anno perché l’incremento dei prezzi richiede una spesa maggiore per acquistare un appartamento.
Tuttavia l’aumento dei valori non è uniforme. Da qui alla fine del 2025 a Milano i prezzi delle case dovrebbero salire di circa un 6%, sempre secondo le previsioni di Nomisma. A Firenze nel triennio i prezzi aumenteranno leggermente di meno, mentre a Venezia e Genova dovrebbero diminuire.
I mutui sono i veri responsabili del calo delle compravendite
I mutui ipotecari sono il vero freno al mercato immobiliare residenziale. L’aumento dei tassi di interesse ha reso il finanziamento molto più oneroso rispetto allo scorso anno. Non solo i prestiti sono diventati più costosi, ma anche più difficili da ottenere, poiché le garanzie richieste sono salite. Molti acquirenti che lo scorso anno avrebbero potuto accedere al mutuo, adesso con questi tassi alti non soddisfano i parametri richiesti dalle banche.
Il problema del mutuo tasso fisso e lo spauracchio della surroga per le banche
Infine c’è il problema del tasso fisso. La grande maggioranza di chi accede ad un mutuo opta per il tasso fisso, tutelandosi da ulteriori possibili aumenti da parte della BCE. La Banca Centrale Europea nel prossimo incontro del 15 giugno potrebbe alzare i tassi di 0,25%.
Il problema del tasso fisso è che, da una parte, la rata non aumenta, ma dall’altra, neppure diminuisce. Quando i tassi torneranno a scendere, chi ha un tasso fisso continuerà a pagare la stessa quota. Quindi, molto probabilmente ricorrerà alla surroga del mutuo. Le banche ne sono consapevoli e tendono ad erogare i mutui con estrema parsimonia, frenando indirettamente il mercato immobiliare residenziale.
